Ejecución del planeamiento. Reparcelación. Disciplina urbanística - Fernández-Corredor Sánchez-Diezma, Javier (CEFLegal. Revista práctica de derecho, 2002)
El día 20 de septiembre de 1999 se publica en el BOP el Plan Parcial del Sector Norte de la localidad de XXX, por el que se determina que el Polígono de Actuación 6, delimitado en el mismo, se va a ejecutar por el sistema de cooperación. Respecto al mismo, se producen las siguientes actuaciones: 1. El señor RRR es titular de una parcela que cuenta con un aprovechamiento medio, según el Plan, de 4’5 m2 y una superficie total de 5.000 m. Cuando el Ayuntamiento procede a la aprobación de la reparcelación el día 3 de febrero de 2000 resulta que al señor RRR se le mantiene en la titularidad de su terreno, sobre el que no existe ninguna edificación. Pero se le obliga a aportar una indemnización de 22.000.000 de ptas. (132.222,66 euros) por cuanto que el aprovechamiento que le corresponde en la reparcelación excede de objetivo de su parcela. El señor RRR recurre esta decisión, en reposición, pues resulta que en el proyecto de reparcelación se configuran o existen parcelas no edificadas que se corresponden con sus derechos subjetivos derivados de la referida reparcelación, solicitando se le adjudique alguna de esas parcelas, no manteniéndose, por tanto, las titularidades iniciales. El Ayuntamiento desestima el recurso ya que considera que la superficie total de la unidad reparcelable es de 75.000 m2, de los cuales 50.000 se encuentran edificadas según el Planeamiento y el resto no están edificadas, por lo que no cabe regularización de fincas, sino compensaciones en esta unidad reparcelable. Igualmente, el señor RRR había recurrido la distribución de los gastos de urbanización porque entendía que a él no le puede corresponder un 15 por 100 de los gastos totales cuando se le reconocen derechos en la reparcelación inferiores al 15 por 100 del total de los metros cuadrados que tiene la unidad reparcelable, teniendo en cuenta que el valor del suelo es unitario. 2. En la misma unidad reparcelable un propietario con edificación conforme al Planeamiento en vigor, solicita licencia de reparación simple de su inmueble con fecha 5 de mayo de 1999. Ante la no contestación de la Administración inicia las obras el día 7 de julio, pero el día 9 de septiembre de igual año, el Ayuntamiento comprueba que las obras que se están ejecutando no se corresponden con el proyecto presentado, sino que en realidad se está produciendo una reedificación. Ante esta situación, el Ayuntamiento ordena la paralización de las obras y le requiere para que en el plazo de dos meses proceda a acomodarse a la licencia obtenida o, en su caso, presente un proyecto de nueva licencia que se corresponda, en realidad, con las obras que está ejecutando. El particular, con fecha 16 de septiembre, presenta un proyecto relativo a las verdaderas obras que estaba haciendo, es decir, a la reedificación. Con fecha 17 de noviembre de 1999 reinicia, nuevamente, aquéllas; pero, el 20 de igual mes, el Ayuntamiento le ordena, otra vez, que suspenda las mismas. El particular manifiesta su disconformidad con esa orden pues considera que el proyecto presentado supone la legalización de las obras, que, además, son compatibles con la ordenación urbanística. 3. Por otra parte, los moradores del edificio, debido a las sucesivas suspensiones de las obras, están molestos con esta situación, pues aquéllas vienen provocando pequeñas grietas, cortes temporales del agua, polvo, ruidos, etc. Por eso, se dirigen al Ayuntamiento el día 12 de diciembre. Éste, a la vista de la inspección efectuada, decide: A. Ordenar la ejecución de obras que garanticen el mantenimiento, en condiciones, de habitabilidad del inmueble (reparaciones provisionales). B. Iniciar expediente sancionador contra el titular del inmueble por incumplimiento del deber de mantener la edificación en estado adecuado. Éste se defiende alegando: a. Actuación arbitraria del Ayuntamiento en la última suspensión. b. Responsabilidad del Ayuntamiento que es el culpable de esta situación pues los defectos producidos se deben a suspensiones ordenadas por él. c. Improcedencia del expediente sancionador incoado. 4. En el mismo municipio, dentro del Sector 4, se aprueba y publica el Plan Parcial el día 8 de agosto de 2000 que se ejecutará por el sistema de cooperación. Respecto a ésta se producen las siguientes situaciones: A. El día 12 de octubre el Ayuntamiento anuncia en el BOP, a los efectos de exposición pública, el proyecto de reparcelación redactado, de oficio, por la Administración. B. Los particulares a la vista del proyecto, y dado que se trata de un suelo urbanizable consolidado, deciden renunciar, expresamente, a dicha reparcelación, estando, además, de acuerdo con el lugar donde el proyecto inicial recoge los aprovechamientos correspondientes al Ayuntamiento. Pero supeditan esta renuncia a que el Ayuntamiento les mantenga en la titularidad de los terrenos actuales, no siendo necesario, en dicho caso, equidistribución alguna salvo muy pequeñas indemnizaciones que asumirán todos de forma proporcional a sus fincas o parcelas. Esta propuesta, solamente, la ratifican 3/4 de los propietarios que representan el 85 por 100 de la superficie. El Ayuntamiento desestima dicha propuesta pues entiende que es necesario proceder a la regularización de los linderos, y porque, además, cree que la referida renuncia deben firmarla todos los propietarios. 5. Finalmente, en este municipio, la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento han constituido un consorcio por el cual van a ejecutar el Sector 7. Dicha ejecución se hará en dos fases: por expropiación, para proceder a la construcción de VPO, se gestionará el procedimiento por concesión. Adjudicada ésta, el ganador solicita del consorcio que inicie la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de la primera fase del polígono. Así lo realiza su órgano directivo. Ahora bien, este consorcio autoriza a un propietario de la segunda fase a que sobre su edificación de carácter agrícola existente, pues eran antiguos suelos no urbanizables, realice una obra de reedificación. En el momento de iniciarse la segunda fase, a los dos años de terminadas aquellas obras como según el título de la concesión, el Ayuntamiento indemnizará 1/3 de las edificaciones que deban ser demolidas, y no teniendo conocimiento de esta nueva edificación, inicia un expediente para que se proceda a la demolición de lo construido ilegalmente. El propietario se defiende alegando que contó con autorización del consorcio, que es el que gestiona el sistema.