Cesión y subrogación inconsentida en arrendamiento urbano. Consentimiento tácito

Resumen

Requisitos de la subrogación arrendaticia; necesidad de una comunicación fehaciente al propietario, e inexistencia de tácito consentimiento. El arrendamiento urbano se desenvuelve entre las personas que en concepto de arrendador y arrendatario celebraron el contrato, de forma que cualquier alteración de aquellos elementos personales necesita, para quedar legitimada, fundarse en un título legal o contractual que la autorice, de donde se desprende que, cuando la cosa arrendada se halla ocupada por persona distinta de la que en concepto de arrendatario celebró el contrato, surge la consecuencia de la resolución del mismo. Una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 de la LAU 1994 no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.