La transmisión del bien hipotecado en la hipoteca en garantía de rentas y en la hipoteca inversa

Resumen

La transmisión del bien hipotecado y su efecto sobre la obligación garantizada es la cuestión más controvertida en el caso de la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Con motivo de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 157 de la Ley Hipotecaria (LH) se ha discutido sobre la asunción automática ope legis de la deuda por el adquirente del bien hipotecado, tanto en la transmisión forzosa como en la voluntaria. Tal asunción de la deuda no encuentra justificación legal. Tampoco existe justificación para el rechazo que parte de la doctrina hace de la figura del hipotecante no deudor o titular del bien hipotecado no deudor en el supuesto de la hipoteca ex artículo 157 de la LH. En esta modalidad de hipoteca no hay razón alguna para que se excepcionen reglas generales y esenciales de nuestro sistema y régimen hipotecario. Lo mismo cabe decir de la hipoteca inversa, una figura de reciente regulación legal y que se ha introducido tímidamente en nuestro mercado hipotecario y en el tráfico financiero-bancario. Con la hipoteca inversa se trata de facilitar a determinadas personas en circunstancias de dificultad económica el acceso a recursos económicos para complementar así sus pensiones y poder mantener o elevar un poco su calidad de vida. Característica esencial de esta hipoteca es que el crédito garantizado no será exigible hasta el fallecimiento del beneficiario del mismo; nota típica ésta que marcará en la práctica el régimen transmisivo del bien gravado con hipoteca inversa. Junto a ello, destaca el hecho de que el acreedor podrá cobrar su crédito hasta donde alcancen los bienes de la herencia; esto es, no se configura legalmente esta hipoteca inversa como una hipoteca de responsabilidad limitada al bien hipotecado.