Calificación de los contratos: opción de compra con cláusula penal y arrendamiento rústico

Caso práctico

Resumen

Con fecha 16 de julio de 1998, don J.P. y don A.L. redactaron un documento en el que se establece que «D. A.L. ha recibido de Don J.P., la cantidad de 25.000.000 de ptas. en conceptos de señal por la compraventa de la finca denominada "La Dehesa" (añadiendo descripción registral). La venta de la finca se formalizará antes del 30 de noviembre de 1998, previo requerimiento del Sr. J.P., libre de cargas y siendo de cuentas y cargo del vendedor los gastos inherentes a la cancelación de las mismas existentes en el Registro de la Propiedad. En el supuesto de no realizarse tal requerimiento por el comprador, el Sr. A.L. retendrá en su poder la cantidad de 5.000.000 de ptas. en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, devolviendo la diferencia al Sr. J.P.». En dicho escrito y a mano se añadió por el vendedor el siguiente texto «Autorizo a D. J.P. para que a partir de esta fecha realice labores y mejoras en la finca, haciéndose cargo de las cosechas y de los pagos a partir del 1 de julio de 1998».

Tres días antes de la fecha establecida como plazo final para el ejercicio de la opción a través del requerimiento, don J.P. remite una comunicación postal a don A.L. del siguiente tenor «De acuerdo con el documento de compra de fecha 16 de julio de 1998 de la finca "La Dehesa" enclavada en ..., te requiero formalmente el otorgamiento de la correspondiente escritura pública que se realizará a nombre de una sociedad en constitución en la que participarán los amigos que te presenté el otro día en la finca. Estamos en marcha para realizar la operación a nombre de la sociedad en constitución, para lo cual debes entender formalizada la compra por nuestra parte en esta fecha. No obstante te rogamos esperes la escrituración a la formalización de la sociedad que será en el más breve plazo, realizando mientras tanto las pertinentes comprobaciones registrales y catastrales».

Así, y a la vista de tal comunicación, la parte vendedora remite una carta a don J.P. en la que se le comunica que «A la vista del tiempo transcurrido y ante el reiterado incumplimiento de las obligaciones por usted asumidas en el mencionado documento considere resuelto de pleno derecho el contenido obligacional del mismo con la consiguiente retención del importe de cinco millones de pesetas (5.000.000), en concepto de indemnización de daños y perjuicios, según lo convenido. El resto del importe de usted recibido en la fecha indicada queda a su disposición y le será remitido en la forma y condiciones que tenga a bien indica, una vez haya liquidado convenientemente y a plena satisfacción los frutos y rentas percibidos de la finca».