Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario: El Tribunal Supremo matiza su propia doctrina en relación con la necesidad de comunicación formal

Comentario a la STS de 20 de julio de 2018

Resumen

Conforme a lo establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos (LAU 1994), si el demandado consideraba que tenía derecho a la subrogación, debió acreditar su legitimación en los tres meses siguientes al fallecimiento de la inquilina y comunicarlo por escrito al arrendador. Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16.3 de la LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico. En este caso, tras el fallecimiento de su esposa, continuó ocupando la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un acuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien con una posible revisión de la renta. La sentencia de instancia declaró igualmente que no constaba el pago de la renta por haberlo rehusado la arrendadora. Por ello, y por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho.