Pérdida de la vivienda habitual a consecuencia de deudas ajenas: desprotección legal y soluciones prácticas
DOI:
https://doi.org/10.51302/ceflegal.2013.11765Palabras clave:
hipoteca, embargo, derecho de uso, gananciales, tercería de dominio, subastaResumen
Este trabajo ha obtenido el 1.er Premio Estudios Financieros 2013 en la modalidad de Derecho Civil y Mercantil.
La pérdida de la vivienda familiar en un proceso de ejecución forzosa provoca situaciones dramáticas que todavía son más sangrantes si el litigio no obedece a deudas propias sino ajenas, dado que las escasas deferencias que la ley prevé en el procedimiento de apremio únicamente favorecen al deudor olvidando al fiador y al hipotecante no deudor. Tampoco el legislador otorga una adecuada protección a los terceros ocupantes de viviendas subastadas, desamparando especialmente a los titulares de un derecho de uso. Además, la ley respalda la validez de la subasta de bienes no pertenecientes al ejecutado y no permite al tercero de buena fe que ha adquirido un inmueble embargado, desconociendo dicha carga –por no constar la anotación preventiva en el Registro–, evitar su enajenación forzosa si no lo inscribe a su favor antes de la constancia del embargo.
El elenco de supuestos que pueden ocasionar que una persona pierda su vivienda por deudas de otra y la necesidad de urgentes reformas justifican un detenido análisis de esta materia en aras de aportar soluciones adecuadas y propuestas de lege ferenda.
Descargas
Citas
Adame Martínez, M. A. [2008]: «Comentario a la STS de 14 de junio de 2007», CCJC, núm. 76, enero-abril.
Aguilar Ruiz, L. [2005]: «Ejecución de bienes gananciales por deudas consorciales contraídas por uno de los esposos: oposición del cónyuge no deudor a la traba y embargo de bienes comunes», RdP, núm. 14, 2005-1, Ed. Thomson Aranzadi.
– [2010-1]: «Cesión gratuita de vivienda a un hijo: comodato o precario. Crisis matrimonial y facultad de recuperación del uso del inmueble. Comentario a la STS 13 abril de 2009 (RJ 2009, 2895)», RdP.
Almenar Belenguer, M. [2000]: «La ejecución dineraria. Disposiciones generales. El requerimiento de pago. El embargo de bienes: requisitos y efectos. El aseguramiento del embargo», Estudios de Derecho Judicial, 31, CGPJ, Madrid.
Bello Janeiro, D. [1993]: La defensa frente a tercero de los intereses del cónyuge en la sociedad de gananciales, Ed. J. M. Bosch, Barcelona.
Benavente Moreda, P. [2000]: «La anotación de embargo sobre bienes gananciales. Estudio de algunos aspectos del artículo 144 del Reglamento Hipotecario», RCDI, año LXXVII, núm. conmemorativo del 75.º aniversario de la fundación de la revista, 1925-1931, núm. 657, febrero.
Bernabéu Pérez, I. C. [2011]: «La posibilidad de embargar un bien ganancial por uno de los cónyuges: la resolución de 17 de agosto de 2010 de la DGRN», Práctica de Tribunales, núm. 78.
Bernardo San José, A. [2001]: «Tercería de dominio. Sociedad de gananciales disuelta y no liquidada. Embargo de bienes inmuebles gananciales por deuda privativa de uno de los cónyuges contraída después de la disolución», Tribunales de Justicia, núm. 6, junio.
Cachón Cadenas. M. J. [2000]: «Comentario al artículo 596», Comentarios a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, t. III, director Lorca Navarrete, A. M., coordinador Guilarte Gutiérrez, V., Ed. Lex Nova, Valladolid.
Campuzano Tomé, H. [2005]: «Comentario a la STS de 22 de abril de 2004», CCJC, núm. 67, enero-abril.
Carbonell Llorens, C. [2000]: «La ejecución hipotecaria. Presupuestos y desarrollo del procedimiento hasta la práctica de los correspondientes asientos registrales», Estudios de Derecho Judicial, 31, Madrid.
Cortada Cortijo, N. [2001]: «Comentario a la STS de 4 de diciembre de 2000. Anotación de embargo. Derecho de uso de la vivienda familiar. Mala fe del adquirente de esta en subasta judicial», CCJC, abril-septiembre, núm. 56.
Cremades García, P. [2010]: «Comentario a la STS de 13 de abril de 2009 (2009, 2895)», CCJC, núm. 83, mayo-agosto.
De la Cámara Álvarez, M. [1986]: «La sociedad de gananciales y el Registro de la Propiedad», ADC, t. XXXIX, fasc. II, abril-junio.
De Franco Paz, F. [2003]: «La adquisición de la propiedad en relación con los pisos futuros», El Consultor Inmobiliario, núm. 40, noviembre.
Díez Picazo y Gullón [1992]: Sistema de Derecho Civil. Vol. IV. Derecho de familia. Derecho de sucesiones, 6.ª edición, revisada y puesta al día, Ed. Tecnos, Madrid.
Domínguez Luelmo, A. [2008]: «Comentario a la STS de 21 de junio de 2007», CCJC, núm. 76, enero-abril.
Erdozáin López, J. C. [2009]: Anotaciones preventivas de embargo, prelación de créditos y transmisiones a terceros, Aranzadi, Pamplona.
Fernández Cabaleiro: «Comentario a la Resolución de 16 de octubre de 1974», RCDI, núm. 506.
Gaspar Lera, S. [2011]: «Los procedimientos de ejecución forzosa por deudas de persona casada en régimen económico de comunidad: insuficiencias técnicas y sustantivas de sistema», Aranzadi Civil-Mercantil, núm. 4, westlaw.es.
Gómez Galligo, J. [2010]: «Embargo de un cónyuge contra el otro, en régimen de gananciales. Comentario a la RDGRN de 17 de agosto de 2010», Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 811, BIB 2010/3819.
González Laguna y Manzano Solano [1985]: «Anotación preventiva de embargo sobre bienes gananciales», Estudios en homenaje a Tirso Carretero, Madrid.
Guilarte Gutiérrez, V. [2000]: «Comentario al artículo 541», Comentarios a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, t. III, director Lorca Navarrete, A. M., coordinador Guilarte Gutiérrez, V., 2.ª edición, Ed. Lex Nova, Valladolid.
Herrero García, M. J. [1993]: «Comentario al artículo 1.317», Comentario del Código Civil, Ed. Ministerio de Justicia, Madrid.
Jurado Jurado, J. J. [2001]: Procedimiento de ejecución directa sobre bienes inmuebles hipotecados, Ed. Bosch, Barcelona.
López Frías, A. [2012]: «El derecho de uso ex artículo 96 del Código Civil ante la hipoteca y el embargo de la vivienda familiar», RCDI, núm. 729, enero-febrero.
Loscertales Fuertes, D. [2002]: «La adjudicación judicial del uso de la vivienda familiar por separación o divorcio de uno de los cónyuges y sus diferentes situaciones», Revista Sepín. Arrendamientos Urbanos, núm. 229, octubre.
Manzano Fernández, M. M. [2012]: «La atribución del uso inscrita frente a procedimientos de ejecución sobre la vivienda habitual», RCDI, núm. 730, marzo-abril.
Marín López, M. J. [2009]: «Comentario a la Sentencia de 2 de octubre de 2008 (RJ 2008, 5587)», CCJC, núm. 80, mayo-agosto.
Martín Meléndez, M. T. [2005]: «Reflexiones en torno a la naturaleza del uso de la vivienda familiar atribuido en sentencia de nulidad, separación o divorcio y sus consecuencias, en especial respecto de los actos de disposición», AC, núm. 19, quincena del 1 al 15 de noviembre, t. 2, La Ley 4975/2005.
– [2006]: «El uso de la vivienda familiar atribuido al no titular en sentencia de nulidad, separación o divorcio como derecho personal», Estudios de derecho de obligaciones. Homenaje al Profesor Mariano Alonso Pérez, Ed. La Ley, Madrid, La Ley 13399/2009.
Martín Velarde, A. [2010-2]: «Atribución de la vivienda familiar: posición jurídica del cónyuge poseedor de la vivienda cuando la titularidad del inmueble pertenece en copropiedad a su consorte. Comentario a la STS de 18 de enero de 2010 (RJ 2010/1274)», RdP, núm. 25.
– [2012]: «La atribución del uso de la vivienda familiar y el derecho de propiedad del cónyuge titular. Comentario a la STS de 30 de abril de 2012», RdP, núm. 29.
Mondéjar Peña, M. I. [2002-1]: «Oponibilidad al adquirente judicial de una cuota del derecho de uso de la vivienda familiar inscrito con posterioridad a la anotación preventiva. Comentario a la STS de 4 de diciembre de 2000 (RJ 2000, 10439)», RdP, núm. 8.
– [2003-1]: «Embargo de vivienda en construcción. Improcedente ejercicio de una tercería de dominio por el comprador sobre plano (comentario a la STS de 18 de febrero de 2002, RJ 2002, 3511)», RdP, núm. 10.
Mondéjar Peña, M. I. y López Peláez, P. [2004]: «La protección de comprador de una vivienda sobre plano en caso de embargo de la vivienda en construcción», El Consultor Inmobiliario, núm. 50.
Montero Aroca, J. y Flors Matíes, J. [2004]: Tercería de dominio, Ed. Tirant lo Blanch, Valencia.
Nadal Gómez, I. [2001]: La transmisión a terceros de inmuebles en el proceso de ejecución. Centro de Estudios Registrales. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid.
Nasarre Aznar, S. [2011]: «Comentario a la STS de 6 de octubre de 2010», CCJC, núm. 87, septiembre-diciembre.
O´Callaghan Muñoz, X. [1986]: «El derecho de ocupación de la vivienda familiar en las crisis matrimoniales», AC, 1986- I.
Ocaña Rodríguez, A. [2001]: «La ejecución laboral y el régimen económico matrimonial del deudor», El tercero en la ejecución laboral, CGPJ, núm. 18, Madrid.
Olavarría Téllez, A. [1989]: «Algunos problemas en la liquidación de la sociedad legal de gananciales», AASN.
Pedraz Penalva, E y Moral Moro, M. J. [2010]: «Comentario a los artículos 670 y 675», Proceso Civil Práctico, IX, 4.ª edición, Ed. La Ley, Madrid.
Pérez Ureña, A. [2001]: «La atribución del uso de la vivienda arrendada ante la crisis matrimonial. Comentario al artículo 15 LAU», Boletín de Arrendamientos Urbanos. El Derecho, núm. 9, junio.
Ragel Sánchez, L. F. [1987]: Ejecución sobre bienes gananciales por deudas de un cónyuge, Ed. Tecnos, Madrid.
Rifá Soler, J. M. [1983]: La anotación preventiva de embargo, Ed. Montecorvo, SA, Madrid.
Rodríguez Chacón, R. [1999]: «La extinción del derecho de uso sobre la vivienda familiar», RDF, Ed. Lex Nova, núm. 2, enero.
Rodríguez Guitián, A. M. [1999]: «Tercería sobre vivienda en construcción», RdP, núm. 2, westlaw.es.
Rodríguez Martínez, E. [1999]: «Cambio de régimen económico matrimonial y embargo de bienes gananciales y privativos», RdP, núm. 3, westlaw.es.
Rubio Garrido, T. [2010]: «Comentario a la STS de 2 de diciembre de 2009 (RJ 2010/265)», RCDI, núm. 84, septiembre-diciembre.
Salas Carceller, A. [2005]: «La eficacia del embargo respecto de terceros adquirentes», Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi, núm. 4, westlaw.es.
Salgado Carrero, C. [2000]: «Los títulos ejecutivos: las sentencias y los demás títulos ejecutivos. La ejecución provisional de las resoluciones judiciales. La ejecución en general. Las partes de la ejecución y el tribunal competente», Estudios de Derecho Judicial, 31, CGPJ, Madrid.
Serra i Camús, M. [2003]: «Finalización del arrendamiento urbano al extinguirse el derecho del usufructuario arrendador», RJC, t. III.
Serrena Contreras, P. [1994]: «¿La imparable ascensión de la anotación preventiva de embargo?», RCDI, núm. 620, enero-febrero.
Talma Charles, J. [2001]: La anotación preventiva de embargo como privilegio crediticio, Centro de Estudios Registrales, Madrid.
Uceda Ojeda, J. [2000]: «Comentario al artículo 661», Comentarios a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, coordinadores Fernández- Ballesteros, M. A.; Rifá Soler, J. M. y Valls Gombáu, J. F., Iurgium Editores Atelier, Barcelona.
Ureña Gutiérrez, P. [2003]: La ejecución sobre bienes gananciales (II), enero, SP/DOCT/1215.
Va Aiguaviva, M. [1992]: «La ejecución de sentencias civiles en el Registro de la Propiedad», Cuadernos de Derecho Judicial. Ejecución de sentencias civiles, Ed. CGPJ, Madrid.
Vázquez Barros, S. [2004]: Ley de Arrendamientos Urbanos. Comentarios, formularios y jurisprudencia, Ed. Tecnos, Madrid.
Vegas Torres, J.; Peiteado Mariscal, P. y De la Oliva Santos, A. [2002]: «Cuestión 78: momento preclusivo para la interposición de la tercería de dominio», Encuentro de profesores de Derecho Procesal de las Universidades Españolas. Ley de Enjuiciamiento Civil: respuestas a 100 cuestiones polémicas, coordinador Jiménez Conde, F., Ed. Sepín, Madrid.
Vela Sánchez, A. [2003]: «Comentario a la STS de 14 de octubre de 2002 (RJ 2002/255)», CCJC, núm. 61, enero-abril.
Vidal Frances, P. [1989]: «Comentario de la RDGRN de 6 de septiembre de 1988», RCDI, mayo-junio, núm. 59.
