Derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario

Comentario a la STS de 14 de enero de 2015

Abstract

El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1.518 y 1.521. De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1.521 y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1.518 del Código Civil. Obsérvese que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisión dominical que ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo. En la sentencia recurrida se dicta pronunciamiento contradictorio con otra resolución procedente que resolvía idéntica cuestión y que, por tanto, es antecedente lógico y necesario de la misma; para nada afecta o altera la relación de identidad de la cuestión planteada sustanciándose, únicamente, en una mera actualización de las rentas reclamadas. El efecto prejudicial de la cosa juzgada también se extiende a los razonamientos de la sentencia, cuando constituyen el fundamento de la razón de decidir; caso que nos ocupa con la aplicación, tampoco desvirtuada, de la doctrina del levantamiento del velo.